ניר שביב עורכי דין |Shaviv Law Office

האבחנה בין זכויות בנייה מובנות לזכויות בנייה אישיות

האבחנה בין זכויות בנייה מובנות לזכויות בנייה אישיות

וק המקרקעין וחוק התכנון והבנייה לא מגדיר “זכויות בנייה” או “אחוזי בנייה” כזכות קניין. מקורם של מונחים אלו הוא בדיני התכנון והבנייה באנגליה. השימוש במונחים אלו במשפט צמח מן הפרקטיקה הנוהגת ומן הפסיקה. זכויות בניה אינן “זכות במקרקעין” הניתנות לרישום בפנקס המקרקעין. ישנן שני סוגי זכויות בנייה: זכויות בניה המוענקות ע”פ התב”ע לבעלי המקרקעין- זכויות מובנות, וזכויות בניה בכוח, המוענקות ע”פ שיקול דעת הועדה לצד מסוים- זכויות אישיות.

המונחים “זכויות בנייה” או “אחוזי בנייה” לא הוגדרו כזכות קניין בחוק המקרקעין וגם לא הוגדרו בחוק התכנון והבנייה. מקורם של מונחים אלו הוא בדיני התכנון והבנייה באנגליה. המושג זכויות בנייה (Development Right) נוצר באנגליה בסוף מלחמת העולם השנייה.

התייחסות כמותית לזכויות בנייה (סה”כ הבניה במ”ר על המגרש) היא באמצעות המונח “אחוזי בנייה”. סעיף 265 (31) לחוק התכנון והבנייה קובע כי שר הפנים רשאי לתקן תקנות ולקבוע כללים לחישוב שטחים של מגרשים לבנייה לצורכי רישוי ותכנון, אחוזי בנייה מותרים, גובה בניינים ומספר קומות.

בתקנות התכנון והבנייההוגדר המונח “אחוזי בנייה”:

“אחוזי בנייה”- היחס בין השטח הכולל המותר לבנייה במגרש לבין שטח המגרש כשהוא מבוטא באחוזים”.

עוד נאמר בסעיף 4(א) בתקנות התכנון והבנייה:

“לעניין תקנות אלה, השטח המותר לבנייה בבניין פלוני, הוא הסכום, במטרים רבועים, של השטחים המקורים בכל קומותיו, בין אם שטחים אלה נמצאים מעל פני הקרקע ובין אם הם מתחתיה”.

לדעת המלומד גדעון ויתקון מונח זה מבטא את אפשרויות ניצול הקרקע לבנייה על פי תוכניות מתאר. נפסק בבית המשפט העליון בפרשת לוסטיגכי זכויות הבנייה משקפות את:

“אפשרות ניצול הקרקע לבנייה על פי הדין, זו היא מהנתונים הקובעים את פוטנציאל ניצול הקרקע ולכן גם את ערכה”.

הדין מבחין בין “זכות במקרקעין” לבין זכויות אחרות, כגון זכות במיטלטלין, זכות חוזית או זכות ראויה. לפי חוק המקרקעין, רשימת הזכויות שהן “זכות במקרקעין” היא “רשימה סגורה” הכוללת אך ורק: בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה, נאמנות ובעלות על יחידה בבית משותף. זכויות אלה בלבד טעונות רישום בספרי המקרקעין. לפיכך, זכויות בניה אינן “זכות במקרקעין“.

מאחר וזכויות בנייה אינן זכות במקרקעין על פי חוק המקרקעין, לא ניתן לרשום זכויות בנייה בפנקס המקרקעין.

עולה מהאמור לעיל כי לא כל זכויות הבנייה הינן “בבעלות” בעל הקרקע. מאחר וזכויות הבנייה מוענקות מכוח תוכנית מתאר, שהיא תוכנית הנערכת על ידי הוועדה לתכנון ולבנייה, ברור כיהמקור להענקת זכויות הבנייה הינו תמיד, וועדת התכנון והבנייה ולא בעל המקרקעין.

רק כאשר “זכויות הבנייה” ו”אחוזי הבנייה” הוענקו בפועל במסגרת התב”ע , לחלקת הקרקע (ככזו), מבלי שלוועדה המקומית יש שיקול דעת האם להעניקן, זכויות הבנייה הופכות לזכויות בניה מובנות, המוקנות לבעלי הקרקע.

כל עוד זכויות הבנייה לא הוענקו בפועל לחלקת קרקע מסוימת, על פי תב”ע מאושרת ללא התניות , זכויות אלה אינן זכויות בניה מובנות ,והן רק זכויות בנייה שבשליטת הועדה המקומית, מאחר ושיקול הדעת האם להעניק  זכויות בניה אלו, שייך אך ורק לוועדת התכנון והבנייה אשר על פי שיקול הדעת שלה, מוענקות זכויות בנייה אלו. כדוגמא ניתן להביא את זכויות הבנייה המוענקות בגין שיפוץ המבנה הקיים.

נקבע מפורשות בבית המשפט העליון (עע”ם 4897/06 בוקובזה נ’ עיריית ירושלים אגף הרישוי הועדה המקומית לתכנון ובנייה) שאין לאדם זכות קנויה להקלה. כן ראה גם עת”מ (מינהליים ת”א) 1121/01 י. דורי בניה והשקעות נ’ ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת”א.

על טיבם ואופיים של זכויות הבנייה עמד כבוד השופט דב לוין בפסק דינו בפרשת ארצי נגד נחמני שם מסתמך כבוד הבורר על ספרו של ד”ר רויטל והוא מצטט:

“המטרה העומדת מאחורי הקצאת אחוזי הבנייה והגבלתם על שטח מקרקעין נתון היא, כמובן, הבטחת רווחת התושבים… כדי שלא יכוסה כל מגרש במבנים מגבול לגבול על ידי ניצול של 100% של השטח… המנגנון להבטחת מטרה זו גלום בחוק התכנון והבנייה, תשכ”ה- 1965, שבהתאם להוראותיו קובעת הועדה המקומית בתכנית המתאר את האחוזים המותרים בבניה במגרש מסוים. היתר הבנייה הניתן לבעל המקרקעין לפי בקשתו, ניתן לו, אפוא, על תנאי, והתנאי הוא שלא יחרוג בבנייתו מהאחוז המותר על פי התכנית”.

ומסכם השופט דב לוין בפס”ד ארצי:

אחוזי הבנייה – הם הזכות הקיימת לבעלי מקרקעין לפנות ולבקש היתר בנייה. אלא שאי אפשר לו לאדם לסחור באחוזי בניה במנותק מן המקרקעין שלהם הם מתייחסים, שהרי אחוזי הבנייה אינם “זכות” במובן המוחשי של הדבר, אלא הם הגבלה ש”יורדת” על בעל המקרקעין מטעם הרשות.

עולה מהאמור לעיל כי בהעדר הוראה מפורשת בחוק,לא ניתן לסחור בזכויות בנייה בכוח -זכויות שאינן מובנות בתב”ע- או “למכור אותם”, מאחר ומדובר בזכויות שהן בשיקול דעת הוועדה לתכנון ובנייה האם להעניק את כולן או את חלקן, בגין שיפוץ מבנה ספציפי.  

לעניינו, נפסק ע”י ועדת הערר המחוזית בתל אביב,  בערר מס’ תא/ 5262/11 פנחס דהאן נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, כי ניתן לחלק את המצבים של קיום זכויות בניה בלתי ממומשות למספר מצבים:

א.   מצב בו זכויות הבניה הקיימות על המגרש, או זכויות הבלתי ממומשות הקיימות על מגרש בנוי, ניתנות לניצול על ידי כל בעלי הזכויות במגרש, באופן שווה או באופן יחסי לזכויותיהם במגרש. זכויות בניה השייכות לסוג זה, יקראו להלן: “זכויות בניה מובנות בבעלות בעלי המקרקעין“.

ב.    מצב בו לאור צורת הבינוי של הבניין הקיים על המגרש, או צורת המגרש, רק חלק מבעלי הזכויות במקרקעין  יכולים לנצל את זכויות הבניה.

וועדת הערר נתנה דוגמה, לפיה זה המקרה כאשר הדירות המצויות בקומת הקרקע או בקומות מעליהן, בנויות על קו הבניין של המגרש, כך שהן אינן יכולות  לנצל את זכויות הבניה הבלתי ממומשות הקיימות על המגרש לצורך הרחבת הדירות, ורק הדירות המצויות בקומה העליונה יכולות לנצל  זכויות אלה בדרך של בניה על גג הבניין.

דוגמא נוספת יכולה להיות מצב שבו ניתן לנצל זכויות בניה רק בקומת הקרקע, כאשר לא ניתן לנצל זכויות אלו בקומות העליונות, עקב מגבלת קווי נסיגה בקומות העליונות. זכויות בניה אלו יקראו להלן: “זכויות בניה מובנות הניתנות לניצול רק ע”י חלק מבעלי המקרקעין“.

ג.    מצב בו זכויות הבניה הבלתי ממומשות המובנות במגרש הן זכויות “צבועות”, אשר  מיוחסות על פי טיבן וטבען למקום מסוים במגרש.

וועדת הערר נתנה דוגמה, לפיה זכויות בניה המוענקות לבניית חדרי יציאה לגג ניתנות לניצול מטבע הדברים אך ורק על ידי בעלי הדירות בקומה העליונה (מבלי להיכנס לשאלה האם הגג המצוי מעל לדירתם צמוד לדירתם או הינו בבחינת רכוש משותף).

כך גם במצב שבו תכנית מעניקה זכויות לבניית מרתפים היכולים לשמש את הדירות שמעליהם. זכות זו יכולה להיות מנוצלת רק לבעלי הדירות בקומת הקרקע. זכויות אלו יקראו להלן: “זכויות בניה מובנות השייכות רק לחלק מהצדדים- זכויות צבועות“.

וועדת הערר פסקה כי “עד כאן עסקנו בשלושה מצבים בהם זכויות הבניה הקיימות על מגרש באות מתוקף תכניות החלות במקום”.

וועדת הערר פסקהכי קיים מצב נוסף, בו קיימות על מגרש זכויות בניה בלתי מנוצלות בכוח:

המדובר באותם מקרים בהם חלה על המגרש הוראה בתקנון המעניקה לועדה שיקול דעת ליתן הקלה. נפסק כי גם במקרה זה של אישור זכויות בניה נוספות אלה על ידי הועדה המקומית יתכנו שני  מצבים:

א.     מצב בו  כל בעלי הדירות במגרש יכולים לנצל את הזכויות הנוספות המוענקות כהקלה אחוזית. זכויות אלו יקראו להלן: “זכויות בניה בכוח, המוענקות ע”פ שיקול דעת הועדה לבעלי המקרקעין“.

ב.      מצב בו לאור צורת הבינוי של הבניין הקיים, או צורת המגרש, רק חלק מבעלי הדירות בבניין יכולים לנצל זכויות בניה נוספות אלה. זכויות אלו יקראו להלן: “זכויות בניה בכוח המוענקות ע”פ שיקול דעת הועדה לבעלים מסוים“.

לנוכח האמור, נפסק ברורות כי:

כאשר בפני הועדה המקומית בקשה להיתר בניה בה מבקש אחד מהבעלים במגרש לנצל את אחוזי/ שטחי הבניה  הקיימים על המגרש בהיקף העולה על חלקו היחסי במגרש או ברכוש המשותף, על הועדה המקומית לשקול  האם מבחינת תכנונית יש לדעתה לעמוד על חלוקה יחסית של זכויות בניה אלו בין כל הבעלים של המגרש.

 

במקרה כזה, יכולה הועדה המקומית לדרוש כי הבקשה להיתר בניה תביא לידי ביטוי חלוקה יחסית של זכויות הבניה, ובמקרים המתאימים היא אף יכולה לדרוש הכנת תכנית בינוי לכל המגרש, אשר תציג  כיצד ינוצלו זכויות הבניה בכל המגרש, אם וכאשר יתר הבעלים יבקשו אף הם לנצל את זכויות הבניה הבלתי ממומשות על פי חלקם.

 

כאשר מדובר בזכויות בניה הניתנות לניצול רק על ידי חלק מבעלי הדירות בבניין, על הועדה המקומית לבצע שיקול זה ביחס לאותם בעלי דירות היכולים לנצל את הזכויות האמורות.

 

הדברים לעיל יפים הן במצב שבו זכויות הבניה קיימות על המגרש מכוח תכנית, והן במקרה בו זכויות הבניה מוענקות על ידי הועדה המקומית במסגרת אישור הקלה אחוזית.

 

באותם מצבים בהם אין לועדה המקומית עמדה תכנונית באשר לאופן חלוקת אחוזי הבניה, יכולה הועדה המקומית לאשר היתר בניה גם כאשר  מבקש ההיתר עושה שימוש בזכויות הבניה בחלק יחסי העולה על  חלקו במגרש או ברכוש המשותף.”

זכויות בכוח מוענקות אך ורק לפי שיקול דעת הוועדה לתכנון ובניה והן מוענקות על ידה באופן אישי, כנאמנה של הבעלים בחלקה ושל כלל תושבי העיר, כאשר כל מקרה נבדק לגופו, בהיבט התכנוני.

משהעניקה הועדה זכויות בניה בכוח, המוענקות ע”פ שיקול דעת הועדה לבעלי המקרקעין, הרי שהבעלות בהן היא של כלל הצדדים, ועליהם להתחלק בהן על פי חלקם היחסי בבעלות על הקרקע, בכפוף להוראות המיוחדות שקבעו בהסכם ביניהם.

רק כאשר “זכויות הבנייה” ו”אחוזי הבנייה” הוענקו בפועל, במסגרת התב”ע , לחלקת הקרקע (ככזו), זכויות הבנייה הופכות לזכויות המוקנות לבעלי הקרקע – הזכויות המובנות .

משהעניקה הועדה זכויות בניה בכוח, המוענקות ע”פ שיקול דעת הועדה לצד מסוים, הרי שהבעלות בהן היא רק של אותו צד שהוענקו לו זכויות אלו. מאחר ולא ניתן להעניק זכויות אלו לצד אחר, הרי שאין אלו “זכויות משותפות”.

מכאן, לא כל זכויות הבנייה הינן “בבעלות” בעלי הקרקע. מאחר וזכויות הבנייה מוענקות מכוח תוכנית מתאר, שהיא תוכנית הנערכת על ידי הוועדה לתכנון ולבנייה, ברור כי המקור להענקת זכויות הבנייה הינו תמיד, וועדת התכנון והבנייה ולא בעל המקרקעין.

סגירת תפריט

צור קשר

השאירו פרטים ונחזור בהקדם!