שוק הנדל״ן בארה״ב

סקירת שוק כללית 

*נכון לאוקטובר 2019

אחרי שש שנים של עליית מחירים, שוק הנדל״ן בארה״ב ״התקרר״. לפי סוכנות S&P/Case-Shiller, עליית המחירים הרבעונית ברבעון השני של 2019 הייתה 3.13% (1.46% בניכוי אינפלציה), וברבעון השלישי 2.29% (1.52%). מדובר בעליות מתונות יחסית לשנים קודמות. 

למרות זאת, מתוך 20 הערים הגדולות בארה״ב, 19 ערים חוו רמה כזאת או אחרת של עליית מחירים. בפניקס אריזונה (Phoenix AZ), עלו מחירי הבתים ברבעון השני של 2019 בשיעור של 5.83%. בלאס וגאס עליה של 5.51%. באטלנטה 4.5%. עליות נרשמו גם בבוסטון, סיאטל, לוס אנג׳לס ועוד, כאשר למעשה רק בעיר סיאטל נרשמו ירידות מחירים קלות במקום עליות. המחיר הממוצע של בית חדש הנמכר בארה״ב ירד ל-388,000$ ב-2019 בהתאם למרשם האוכלוסין הפדראלי, ירידה של 1.6%. גם המחיר החציוני ירד ב-2019 ל-312,000$. לעומת זאת, בשוק הנדל״ן יד 2, הייתה עליית מחירים של 4.3% ב-2019. 

חשוב לציין כי הביקוש לנכסים בארה״ב נותר חזק ואיתן. מספר העסקאות ב-2019 עלה ב-4.3%, ובניית בתים ממשיכה לעלות בהתמדה לאור תעריפי המשכנתא הנמוכים. בחצי השני של 2019, ניתן לזהות עליה של 12% במתן היתרי בנייה. שוק הנדל״ן בארה״ב צפוי לעלות במתינות בשנים הקרובות. הכלכלה האמריקאית צמחה בשיעורים טובים בשנים האחרונות, עם צפי לעליות מתונות של בערך 2% בשנים הקרובות לפי תחזיות של הפדרל ריזרב. 

התשואה משכירות משתנה מאד בארה״ב בהתאם לעיר ולאיזור. אם ניקח כדוגמה דירות סטודיו בניו יורק למשל, התשואה על דירות חדר קטנות תהיה בערך 4.4%. דירות של שני חדרים יכולות להביא 7% תשואה שנתית. מס רווחי הון על נדל״ן בארה״ב (מס שבח) הוא נמוך מאד, בין 5% ל-15% (משתנה בהתאם לתקופת ההחזקה בנכס). בארה״ב ישנו מס ירושה פרוגרסיבי, הנע בין פטור מלא ל-45%, תלוי בסכום. 

למשרדנו שיתוף פעולה עם משרד מגוון גורמים משפטיים בארה״ב לצורך ביצוע עסקאות נדל״ן מורכבות, והקמת קרנות להשקעה בנדל״ן בכל רחבי ארה״ב. כמו כן, משרדנו מנוסה בעריכת עסקאות בארה״ב, ומתמצא בחוק ובהסדרים המיוחדים למשקיעים במדינתו של הדוד סם.