משבר הקורונה טלטל את הכלכלה העולמית בכלל ואת שוק הנדל״ן בפרט. משבר זה הוביל לעליה חדה באחוזי האבטלה בארץ ובחו”ל ואדוותיו עוד יפגעו ביכולת ההחזר של הלווים. כל זאת, בשילוב המהלומה שחטפו שוק ההון ושוק התיירות, מזמינים לאלו שתשומת ליבם אינה מוסחת, הזדמנויות רכישה במחירים אטרקטיביים.
הקורונה בסופו של דבר תעבור, וישנם אלו שכבר מתכננים את היום שאחרי, ולוטשים את עיניהם כלפי נכסים מסחריים, מניבים, ונכסים בתחום המלונאות והארחה. אנו כיזמים ומשקיעים, יכולים לשלוט על האופן שבו נפעל ביום שאחרי שהקורונה תחלוף, וזמינות הכסף, והיכולת להגיב במהירות, היא המפתח להצלחה לאלו אשר נערכים מראש.
רבים מהיזמים כבר החלו לאתר את ההזדמנויות השונות, בין אם בארץ ובין אם בחו”ל וכבר עתה בוחנים אילו מקורות מימון זמינים עבורם, בין היתר באמצעות גיוס חוב ו/או הון מציבור המשקיעים הפרטי (Private Money/Private Equity). יחד עם זאת גיוס כספים מהציבור אינו עניין של מה בכך, וישנם הגבלות חמורות שיכולות אף להיחשב כעבירה פלילית, שכל יזם אשר מעוניין לגייס כספים לפרויקט הנדל”ני שלו חייב לדעת. זה כולל, בין היתר, גם פרסום תמים לכאורה ברשתות החברתיות וניוזלטר. על כן, מצורף מדריך קצר על מה לא לעשות, ואיך בכל זאת ניתן לגייס משקיעים בעתות משבר?
מה לא לעשות?
נניח ואנו רוצים להקים מיזם נדל”ני בחו״ל, ואיתרנו מקבץ מגורים בארה״ב לצורך רכישתו והשבחתו, ולבסוף אנו מצפים כי המיזם יניב לנו ולמשקיעים שלנו רווחים. לצורך כך נדרש לפנות לקהל המשקיעים על מנת לגייס כספים לרכישה והקמת המיזם. באופן טבעי, המסקנה המתבקשת היא כי נפנה לקהל גדול ככל הניתן, על מנת להגדיל את הסיכויים שלנו לגייס יותר משקיעים.
יחד עם זאת, גיוס כספים מן הציבור הוא אינו עניין פשוט כלל וכלל: חוק ניירות ערך, תשכ”ח-1968 (להלן: “החוק“) קובע בסעיף 15 את הכלל הבסיסי לפיו הצעה ו/או מכירה של ניירות ערך (מניות ו/או אגרות חוב) לציבור, מחייבת פרסום תשקיף שאושר על ידי הרשות לניירות ערך, על מנת לוודא כי לציבור יימסר מידע מלא, אמין ומחייב. כלומר, לא ניתן לפרסם במדיות השונות, אפילו לא על ידי שליחת ניוזלטר למנויים בדוא״ל, הצעה לרכישת ניירות ערך או השקעות כאלו ואחרות, מבלי לעמוד בנטל הכבד והיקר מאד של עריכת תשקיף ואישורו ברשות.
ישנם אלו שיטענו כי אינם מגייסים עבור ניירות ערך אלא רוצים לגייס כספים עובר פרויקט נדל”ני, כפי שתיארנו לעיל. נכון, תכליתו של הפרויקט היא מיזם נדל”ן, אולם לרוב אופן ההתאגדות של המשקיעים והיזם נעשית באמצעות תאגיד ייעודי, בין אם זה תאגיד זר מסוג LLC ובין אם זו שותפות מוגבלת בישראל (כל מקרה לגופו). במקרה זה בלתי נמנע לראות בהצעה, כהצעה לרכישת ניירות ערך. מעבר לכך, במקרים מסוימים, גם אם היזם והמשקיעים חברו יחדיו שלא באמצעות תאגיד, נבחנת המהות של ההתקשרות בין הצדדים, בין היתר, הניהול והשליטה של המנהל, הפסיביות של המשקיע, הזכויות והחובות בין הצדדים, מנהג מנהג בעלים וכן מבחנים נוספים.
כיצד בכל זאת נגייס כספים ממשקיעים?
באיזון בין האינטרס של שמירה על קהל המשקיעים, לבין מתן אפשרות לשוק לפעול ביעילות, עוגנו בחוק סעיפים 15א’ ו- 15ב’, אשר כוללים מספר חריגים לחובת פרסום התשקיף, אולם במאמר זה נתמקד בשלושה עיקריים: 1. “חריג ה-35” 2. “פרסום כללי” 3. “לקוח מתוחכם”.
“חריג ה-35”
אחד החריגים החשובים לחובת פרסום התשקיף, קבוע בסעיף 15א(א)1 לחוק, הידוע גם כחריג ה-35, והוא מתייחס להצעה או מכירה למשקיעים, שמספרם אינו עולה על שלושים וחמישה. חריג זה מאפשר ליזם מחד לגייס כספים בהצעה פרטית עבור המיזם, ומאידך מצמצם את הסיכון האפשרי כתוצאה מהצעת ניירות ערך לא מפוקחת לקהל מצומצם יותר. יסודו של חריג זה הינו מתוך שיקולי עלות מול תועלת, ולפיו לא ישיתו על היזם הוצאות כה כבדות בפרסום תשקיף כאשר הוא מציע לקהל כה מצומצם.
כאמור, בהתאם לנסיבות של המיזם, יזם יכול לפנות לקהל משקיעים קטן ומצומצם לצורך גיוס כספים שלא יעלה על 35 משקיעים. לתשומת ליבכם, כי במניין ה-35, יספרו הן הניצעים והן המשקיעים שבסופו של יום הצטרפו למיזם. מצב זה מגביל באופן ניכר את קהל המשקיעים אליהם ניתן לפנות, מה שמוביל אותנו לחריג השני.
“פרסום כללי”
סעיף 15א(א)(4) לחוק, קובע פטור מתשקיף ביחס לפרסום כללי בדבר כוונה להציע ניירות ערך, לפיו פרסום כללי שאינו כולל כל נתון כספי, לרבות מחיר המניה או ההשקעה, ריביות ותשואות צפויות, אינו בגדר הצעה לציבור המצריך פרסום תשקיף, ובלבד שהפרסום יציין כי ההצעה תהא מוגבלת לחריג ה-35, כמוזכר לעיל. כדאי לשים לב שההגבלות הוחמרו באופן מהותי בשנים האחרונות, ויש להיוועץ עם עורך דין מומחה בתחום זה. בפשטות, החוק מאפשר לבצע פרסום כללי כדי לבצע סינון ראשוני למשקיעים, ובלבד שלאחר הסינון, מספר הניצעים והמשקיעים בפועל לא יעלה על 35 משקיעים, וזאת מבלי לכלול את משקיעים המתוחכמים, מה שמביא אותנו לחריג השלישי.
“לקוח מתוחכם”
סעיף 15א(א)(7) לחוק קובע חריג נוסף, והוא החריג של לקוח מתוחכם. מדובר בלקוח/משקיע אשר המחוקק סבר כי המשקיע הינו בעל אמצעים נאותים לבחינת השקעה. משקיע מתוחכם הוגדר בתוספת הראשונה לחוק ניירות ערך, ובו הוגדרו בעיקר גופי השקעה כגון קופות גמל וקרנות נאמנות, אולם אנו נתמקד במשקיע היחיד.
יזם רשאי להציע ללא כל הגבלה למשקיע יחיד מתוחכם, ובלבד והתקיימו אצלו אחד מאלו: 1)השווי הכולל של הנכסים הנזילים של המשקיע עולה על כ-8 מיליון ₪; 2) גובה ההכנסה של המשקיע בשנתיים האחרונות (כל שנה בנפרד) עולה על כ- 1.2 מיליון ₪ או כ-1.8 מיליון ₪ עבור התא המשפחתי; 3) השווי הכולל של הנכסים הנזילים שבבעלות המשקיע עולה על כ- 5 מיליון ₪ וגובה הכנסתו בכל אחת מהשנתיים האחרונות עולה על כ-600,000 ₪. יודגש, כי לקוחות מתוחכמים אינם נמנים בחריג ה-35, ועל כן ניתן לשלב בין משקיעים מתוחכמים ומשקיעים “רגילים”.
לסיכום, אנו סבורים שמשבר הקורונה יסתיים בקרוב, אולם אחריו יבוא משבר כלכלי שצופן בתוכו הזדמנויות, בייחוד בתחום הנדל”ני שכן שוק הנדל”ן מגיב באיטיות ביחס לשוק ההון. להבנתנו, אלו שיערכו מבעוד מועד עם יכולת תגובה מהירה, ייהנו מהזדמנויות, הן בשוק המקומי והן בשוק בחוץ לישראל. יחד עם זאת, במאמר זה סקרנו בקצרה את החובות החלות עלינו בהתאם לכללים וההסדרים הקבועים בחוק בכל הקשור בגיוס כספים ציבור המשקיעים, ואנו מציעים לפעול בזהירות ובמשנה זהירות לאלו שפועלים ללא ליווי מקצועי.
משרדנו, שביב עורכי דין, מוביל בתחום הנדל”ן הבינלאומי ואף שם דגש על ליווי לקוחותיו במישור של גיוס הכספים וההתנהלות התקינה בהתאם להוראות החוק. אין באמור להוות ייעוץ מקצועי ו/או המלצה, וכי כל מקרה יש לבחון בהתאם לנסיבותיו.