ניר שביב עורכי דין |Shaviv Law Office

כל מה שאתם צריכים לדעת על רכישת דירה בזמן משבר הקורונה

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב google
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

ממשלת ישראל נמצאת בסטטוס של ממשלת מעבר כבר יותר משנה, התקציב המדיני בגירעון, והפלונטר הפוליטי נראה ללא פתרון באופק. בעיתוי הלא פשוט הזה הפציע וירוס הקורונה משום מקום, והמשק הישראלי עדיין לא יודע כיצד להסתגל למצב החדש. לוירוס השפעות רבות מספור על המשק הישראלי והעולמי, לחלקן אנחנו עוד לא מודעים להן. תחום הנדל״ן התקרר יחסית בתקופה האחרונה, יחד עם זאת, ייתכן שעבור חלק מהשחקנים המתוחכמים, מדובר דווקא בהזדמנות.

שוק של הזדמנויות?

שוקי ההון ברחבי העולם נמצאים בנפילה חופשית ובתנודתיות המאופיינת בבהלה וחוסר ודאות. אלו שהשכילו או פשוט שפר עליהם מזלם, ופדו את כספם טרם תחילת המשבר הבריאותי, מחפשים כעת הזדמנויות השקעה שמרניות יותר, ובאופן טבעי פונים לנדל”ן. מצדו האחר של המטבע, קשיי נזילות יכולים לדרבן בעלי נכסים לממש את הנכסים המצויים בבעלותם במחירי הזדמנות שלא היו קיימים בימי שגרה ושגשוג.

מחירי הנדל״ן בישראל מצויים כיום בסטגנציה מתמשכת, אולם סבירות נמוכה היא שמשבר הקורונה, גם אם יימשך זמן רב, יגרום לירידה משמעותית בשוק. האמת היא, שישנן לא מעט ראיות המצביעות דווקא על כך שמחירי הדיור ימשיכו לעלות לאחר מכן.

יכולים לדרבן בעלי נכסים לממש את הנכסים המצויים בבעלותם במחירי הזדמנות שלא היו קיימים בימי שגרה ושגשוג.
"יכולים לדרבן בעלי נכסים לממש את הנכסים המצויים בבעלותם במחירי הזדמנות שלא היו קיימים בימי שגרה ושגשוג"

מחירי הנדל״ן בישראל מצויים כיום בסטגנציה מתמשכת, אולם סבירות נמוכה היא שמשבר הקורונה, גם אם יימשך זמן רב, יגרום לירידה משמעותית בשוק. האמת היא, שישנן לא מעט ראיות המצביעות דווקא על כך שמחירי הדיור ימשיכו לעלות לאחר מכן.

האם זה מסוכן לעשות עסקאות בזמן משבר הקורונה?

רבים הם האנשים שימנעו מלבצע עסקאות כמו רכישת נכס נדל״ן בתקופה זו, מתוך חשש וחוסר ודאות, בין היתר לגבי שאלות כמו ׳האם יקבלו משכנתא בימים אלו?׳, ׳מה יקרה עם יהיו עיכובים?׳ או ׳איך בכלל עושים עסקה בתקופה של פעילות חלקית של המשק?׳ על כך נענה כי אין שום מניעה לכך: לשכת רישום המקרקעין, רשם המשכונות, רשם החברות ובנקים למשכנתאות עובדים, אומנם נמצאים במתכונת מצומצמת, אולם הרבה לפני הקורונה, נעשתה התייעלות משמעותית בלשכות הממשלה השונות, וכיום מרבית הבקשות, כגון רישום הערת אזהרה, נעשות באופן מקוון, מה שמקל מאוד על ההתנהלות, בייחוד בימים אלו. לפיכך, אין שום מניעה להשלים עסקה לרכישת נכס נדל”ן מתחילתה ועד סופה.

יחד עם זאת, עיכובים ברישום הערת אזהרה או אף עיכובים בקבלת המשכנתא, הינם סיכונים אפשריים שעלינו לקחת אותם בחשבון בעת ביצוע עסקה. בנסיבות אלו ראוי לוודא כי ישנן הוראות ברורות ביחס לעיכובים אפשריים הנובעים “מכוח עליון” המשבשים את התפקוד השוטף של המשק. אנו מכנים אותם כ“סעיפי קורונה”, הוראות בחוזה המתחשבות במצב ששורר, תוך גילוי גמישות ויצירתיות משפטית, בסביבה של חוסר ודאות ופעילות חלקית של המשק. 

ומה בנוגע לאלו שמצוים בעיצומה של העסקה? בעניין זה, ראוי להבחין עם זאת בין שני מצבים: הראשון הוא מצב שבו המו״מ לרכישת הנכס נמצא בשלב מתקדם מאוד, או אלו שכבר חתמו על הסכם הרכישה לפני התפרצות משבר הקורונה, לבין המצב השני, בו הרוכש נמצא ממש לפני הכניסה לעסקה, בשלב בו ידוע לכל הצדדים לחוזה כי אנו מצויים במשבר. 

לגבי המצב הראשון, אלו שהתקשרו בהסכם ומצויים בהפרה בשל המשבר עומדות לו הגנות שונות, בין היתר הגנת “הסיכול” המעוגנת בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970. כלומר, לצד לחוזה מתאפשר להשתחרר מהחוזה בשל נסיבות שלא תלויות בו, היות ובמועד כריתת החוזה לא ידע ולא יכול היה לדעת עליהן מראש, ועל כן נסיבות אלו מסכלות את קיומו של החוזה. מדובר בטענה משפטית מורכבת מאד, עם נטל ראייתי לא פשוט בצידה. לגבי מצבים אלו, יש לדון בכל מקרה לגופו. לעומת זאת, כאשר צד לחוזה מתקשר בעסקה בימים אלו, ובהינתן שהמצב ידוע להם היטב, מי מהצדדים יהיה מנוע מלהעלות טענת הגנה של סיכול או ״כוח עליון״ בלתי צפוי, שמונע ממנו להשלים את העסקה. 

על כן, ישנה חשיבות עליונה לוודא כי החוזה יכלול “סעיף קורונה” לפיו עיכובים, בין היתר, קבלת משכנתא, רישום הערת אזהרה, המצאת אישורי מיסים והוראות נוספות יהוו עילה לדחיית חיובים מבלי שהדבר יהווה הפרה ו/או עילה לחיוב בפיצויים, ויגדיר במדויק מה עושים במצבים שונים.

משרדנו מתמחה בביצוען של עסקאות נדל״ן ועסקאות השקעה שונות, ואנו יודעים לפעול במהירות ובמקצועיות לצורך השלמת העסקה בצורה מיטבית, תוך בחינה עסקית ומיסויית של היבטי העסקה. משרדנו ערוך לקיום חתימה במשרדיו תוך שמירה על כללי הבידוד ומתן פתרון טכנולוגי להשלמת העסקה מתחילתה ועד סופה כך שתוכלו לממש את ההזדמנויות העומדות בפניכם. 

צוות המשרד עומד לרשותך בטל’ 03-6040403 ואף בווטסאפ על ידי לחיצה כאן. יובהר: הנחיות משרד הבריאות בתקופה זו משתנות בתכיפות, והגבלות נוספות עשויות להיכנס לתוקף, אשר תהיה להן השפעה על האמור במאמר זה. כל פעולה שתבוצע על ידי משרדנו הינה בכפוף לשמירה על הנחיות משרד הבריאות.

סגירת תפריט

צור קשר

השאירו פרטים ונחזור בהקדם!