בתגובה לפוסט הקודם בעניין גיוס הון להשקעות נדל״ן, קיבלתי שאלה מקצועית בנוגע למסד עובדתי מסוים של מיזם לגיוס הון להשקעה בנדל״ן באירופה, בנסיון לברר האם מדובר בהצעה לציבור המחוייבת בפרסום תשקיף.
העובדות הנחוצות לדיון:
החברה מלווה רוכשים וקבוצות משקיעים בתהליך רכישת נכסי מקרקעין.
החברה מאתרת את המבנה, ולאחר מכן מאתרת רוכשים לכל הדירות במבנה.
בין הצדדים נחתם הסכם ליווי ובהמשך כמובן הסכמי רכישה, שיתוף וניהול.
כלל הרוכשים מתאגדים באמצעות תאגיד (התאגדות זמנית שנועדה לצורך ביצוע הפרדת הרישום ורישום המבנה כ”כבית משותף”) לצורך רכישת המבנה והשבחתו, וכל אחד מהרוכשים מחזיק בחלק יחסי המשקף שווי דירה ספציפית שרכש במבנה.
במסגרת הליווי, רשאים הרוכשים לבקש לשפץ את הדירה ולנהלה על ידי החברה, לרבות איתור הלוואה פרטנית לכל רוכש שמעוניין בכך.
כל אחד מהרוכשים מקבל את ההכנסות מדמי השכירות מהנכס בניכוי הוצאות ודמי ניהול, והוא רשאי למכור את הנכס או להעביר את הניהול בכל שלב לאחר ולעשות בנכס מנהג בעלים.
לצורך כך החברה מעוניינת לפרסם ברשתות החברתיות ולהציע למספר בלתי מוגבל של רוכשים לרכוש דירות במבנה.
השאלה היא בעצם האם לפי נסיבות המתוארות לעיל, הפעילות העסקית המתוארת נכנסת תחת חוק ניירות ערך, והאם פרסום ההצעה הינו בגדר הצעה לציבור, המחייבת פרסום תשקיף בהתאם להוראות החוק?
במסגרת החלטת מקדמית (Pre-rulling) של הרשות לניירות הערך, שניתנה במקרה דומה אחר, קבעה הרשות כי אין מדובר בהצעה או מכירה של ניירות ערך, מאחר והפעילות המתוארת שם הינה במהותה עסקה נדל”נית. עוד נקבע כי מדובר בפעולת רכישה של מוצר צרכני הניתן לזיהוי, ומשכך אינה מהווה השקעה פיננסית. סגל הרשות עמד על היבטים נוספים המאפיינים בעסקה נדל”נית, בין היתר, כי יחידי קבוצת הרוכשים נושאים בחובות ובזכויות הנובעים מהדירה וכי כל אחד מיחידי הרוכשים רשאי לעשות מנהג בעלים ברכושו.
ביחס לשאלה של חברנו מהקהילה, ניתן להקיש מהחלטה המקדמית ולקבוע (בהיתן העובדות המתוארות) כי כל עוד המטרה הסופית של המשקיע/הרוכש הינה בעלות בדירה, גם כאשר לנגד עיניו הפוטנציאל לרווח (עלייה בשווי הדירה) או קבלת תזרים מזומנים (דמי שכירות), ובלבד ואלו לא תלויים בביצועי התאגיד או בפוטנציאל הקיים ביחס ליתר הדירות במבנה, אין המדובר בהצעת ניירות ערך לציבור המחייבת בפרסום תשקיף ועל כן, אין הגבלה על כמות הניצעים והרוכשים.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, וכי עמדה זו מבוססת על בסיס הנסיבות המתוארות. כל שינוי בנסיבות המתוארות, עשוי להוביל למסקנה משפטית אחרת.