ביטול מתנה של נכס מקרקעין

אדם העניק לאחר דירה במתנה. אולם, נותן המתנה החליט לחזור בו ממתן המתנה וכעת הוא מעוניין לדעת האם הדבר אפשרי, או שמא המתנה הינה סופית ומוגמרת, כך שאין באפשרותו לבטלה. חוק המתנה אכן קובע שלושה מצבים ברורים בהם יכול נותן המתנה, כאשר מדובר בעסקה במקרקעין שטרם הושלמה ברישום, לחזור בו מהתחייבותו לתת את המתנה.

לעיתים קורה כי חלים שינויים בין מועד מתן מתנה לאחר לבין מועד רישום המתנה על שם המקבל, בייחוד כאשר מדובר במתנה של נכס מקרקעין, אשר הרישום ע”ש המקבל לוקח, מטבע הדברים, חודשים ארוכים. מהו הדין כאשר נותן המתנה נמלך בדעתו והוא אינו מעוניין להמשיך את התהליך מתן המתנה ורישומה ע”ש המקבל.

ראשית, יש לבדוק האם המקרה נכנס לגדרי חוק המתנה, התשכ”ח-1968. סעיף 1 לחוק המתנה מגדיר מתנה כהקניית נכס ללא תמורה. דבר המתנה יכול להיות מקרקעין, מטלטלין או זכויות. סעיף 2 לחוק קובע כי המתנה משתכללת עם הקניית דבר המתנה מהנותן למקבל, לרבות רישומה, כאשר מדובר במקרקעין, תוך הסכמת הצדדים שהדבר ניתן ללא תמורה.

דרכי ההקניה של מתנה קבועות בסעיף 6 לחוק- “בעלות בדבר המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו…” בכל הנוגע למתנה של נכס מקרקעין, סיפא הסעיף הוא הרלוונטית. כלומר- על מנת שניתן יהיה לראות במתנה במקרקעין כמוגמרת וסופית, יש לבצע רישום זכויות הבעלות בנכס (ולא רק הערת אזהרה לטובת מקבל המתנה) על שם המקבל בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או במנהל מקרקעי ישראל.

כך נקבע על ידי בית המשפט העליון בעניין ע”א 1284/92 א’ רתם נ’ מ’ רתם:

“אין גם חולק כי ניתן לתת מתנה במקרקעין המוגמרת ברישום, וכל עוד לא בוצע הרישום רואים את העסקה כהתחייבות לתת מתנה. מתנה נגמרת בהקניית דבר המתנה (סעיף 2 לחוק המתנה) וכל עוד לא הוקנה דבר המתנה, עניין לנו בהתחייבות לתת מתנה. כאשר מדובר במתנה במקרקעין, נעשית הקניית המתנה ברישום“.  

היינו- כל עוד בוצע הרישום, ניתן, כאשר קיימים טעמים כבדי משקל שנקבעו בחוק, להביא לביטול השלמת המתנה. כאשר טרם בוצע הרישום של המתנה בטאבו, אנו מצויים במצב שלהתחייבות לתת מתנה, כאשר במצב זה החוק מגדיר (בסעיף 5 לחוק) באילו שלוש נסיבות (חלופיות ולא מצטברות) יכול נותן המתנה לחזור בו מהתחייבותו:

• כאשר מקבל המתנה לא שינה מצבו לרעה ונותן המנה לא ויתר על זכותו לחזור בו מהמתנה.
• כאשר מקבל המתנה התנהג בהתנהגות מחפירה כלפי נותן המתנה.
• כאשר חלה הרעה במצבו הכלכלי של נותן המתנה.

עוד יודגש, כי החוק קובע שהתחייבות לתת מתנה מחייבת קיומו של מסמך בכתב. דרישה זו בכל הקשור למתנה במקרקעין עולה בקנה אחד גם עם סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, הקובע- “התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב”.

התנאי הראשון, שבהתקיימותו יכול נותן המתנה לחזור בו מהתחייבותו, נקבע בסעיף 5(ב) לחוק-

“כל עוד מקבל המתנה לא ישנה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו”.

טול לדוגמא מצב בו פלוני, בעל דירה  הסתמך על מתנה (דירה אחרת) שקיבל מאלמוני, עבר לגור בדירת המתנה, מכר את הדירה המקורית שבבעלותו ועשה שימוש בכסף שקיבל תמורתה לצורך הקמת עסק. כעת, באם יבקש אלמוני לחזור בו מהמתנה, עשוי פלוני למצוא עצמו ללא דירה (שכן מכר את שלו ואלמוני מבקש לבטל את הדירה במתנה) וללא אפשרות כספית לרכוש דירה אחרת בה יוכל לגור.

 דוגמא נוספת להסתמכות- פלוני אשר הסתמך על כך שהדירה תעבור לזכותו, השקיע סכום נכבד בשיפוץ הדירה.

בשתי הדוגמאות פלוני שינה לרעה את מצבו בהסתמך על התחייבותו של אלמוני לתת לו דירה במתנה, ובהתאם לחוק, אלמוני אינו יכול לחזור בו מהתחייבותו.

אולם, אם פלוני לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות למתנה, ובהקשר זה לא מכר את דירתו המקורית או לא השקיע בדירת המתנה סכום נכבד (וכן לא קרה כל תרחיש אחר שמצביע על הסתמכותו), ובתנאי שאלמוני לא ויתר בכתב על זכותו לחזור בו ממתן המתנה, נראה כי בנסיבות אלו, אין אפשרות למנוע ממנו לעשות כך.

יוער, כי חתימת נותן המתנה על ייפוי כוח בלתי חוזר מהווה ויתור בכתב על אפשרותו לחזור בו מהמתנה (תמ”ש (חיפה) 15650/02 פלונית נ’ אלמוניות).

התנאי השני והשלישי הקבוע בחוק, אשר מאפשר לנותן המתנה לחזור בו מהתחייבותו, קבוע בסעיף 5(ג) לחוק-

 “..רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם הייתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן”.

סעיף זה נפרד מסעיף 5(ב) לעיל, כך שהוא אינו תלוי בהסתמכות ושינוי מצבו של מקבל המתנה או בשאלת קיומו של מסמך כתוב לפיו, נותן המתנה מוותר על זכותו לחזור בו. סעיף זה מגדיר שני מצבים נוספים ונפרדים, בהם יכול נותן המתנה לחזור בו מהתחייבותו.

ראשון- מצב בו מקבל המתנה התנהג באופן מחפיר כלפי נותן המתנה או בן משפחתו. נקבע בפסיקה (תמ”ש 25500/06 ס.מ. נ’ ס.מ.; ע”א 350/96 וייסר נ’ שביט) כיצד יש לפרש את המונח “התנהגות מחפירה”-

“את ההתנהגות המחפירה יש לפרש בפרשנות רחבה… הנגזרת מחובת תום הלב המוטלת על המקבל, חובה לנהוג כלפי הנותן בהכרת תודה, בכבוד ובדרך ארץ.. די בהתנהגות בלתי ראויה כלשהי כדי להקים עילת חזרה..” 

שני- חלה התדרדרות כלכלית ניכרת במצבו של נותן המתנה.

סוגיה נוספת בשאלת ביטול מתנה היא, האם יורשי נותן המתנה או עזבונו, בעלי זכות לחזור מהתחייבות הנפטר לתת מתנה. נפסק (תמ”ש 59181/06 פלונית נ’ אלמונית) כי זכות החזרה ממתנה שמורה לנותנה בלבד והינה אישית, כך שאין יורשיו או עזבונו רשאים להפעיל זכות זו.

לסיכום– בנסיבות מסוימות המצדיקות זאת, מתיר חוק המתנה לנותן המתנה את האפשרות לחזור בו מהתחייבותו, כל עוד טרם נמסרה המתנה ו/או טרם הושלם רישום המתנה ע”ש המקבל,  והמדובר עדיין בנסיבות של  “התחייבות לתת מתנה”.