ניר שביב עורכי דין |Shaviv Law Office

השקעה בקרקע חקלאית – האם כדאי?

השקעה בקרקע חקלאית – האם כדאי?

שוק הקרקעות הישראלי רותח כבר עשרות שנים. גם בתקופות שבהן נראה שהשוק מאט, המחסור בקרקעות לבנייה עירונית ממשיך להשפיע על האמרת מחירי הדירות, בייחוד לנוכח ייעוד הקרקעות של המדינה לטובת פרויקטים של “מחיר למשתכן”. ההתמודדות של הרשויות עם המחסור כוללת גם הפשרת סוגים שונים של קרקעות, על ידי שינוי ייעודן לבנייה עירונית או כפרית, ועובדה זו קורצת למשקיעים אשר מעוניינים להשקיע את הונם במשאב פיזי ויציב כמו מקרקעין. אכן, השקעה בקרקע חקלאית מתוך תקווה כי היא תופשר, יכולה להניב תשואה גבוהה, אולם השקעה כזו חובה בתוכה סיכונים שיש לבוחנם ולגדרם טרם רכישת קרקע חקלאית. על המשקיע הפוטנציאלי לערוך בדיקות מקדימות, היכרות עם המושגים הבסיסיים ובחינה מוקפדת של הנתונים המוצגים למשקיע וזאת, על מנת להימנע ממפח נפש ומאובדן ההשקעה. בכדי להגדיל את הסיכוי שההשקעה בקרקע תניב לרוכש הצלחה יש לברר כמה שיותר פרטים וכן להיוועץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין טרם הרכישה. במאמר קצר זה אעמוד על מס’ מושגים בסיסיים וכן על הבדיקות ההכרחיות אותן יש לבצע לפני כל השקעה כזו.

אם מבצעים את כל הבדיקות הנדרשות לפני ביצוע ההשקעה וכן לוקחים בחשבון את כל המשתנים והעלויות הרלוונטיות, ההשקעה יכולה להתגלות בסופו של דבר כמכרה זהב של ממש.

אז מה זו קרקע חקלאית?

הקרקעות במדינת ישראל מסווגות לפי ייעודי קרקע. ישנן קרקעות המיועדות למגורים, קרקעות המיועדות למסחר ותעשייה, קרקעות לשטחים ציבוריים וקרקעות שייעודן הינו חקלאי. למעשה, קרקעות אלו לא יכולות לשמש לכל מטרה אחרת למעט לצורך עיבוד חקלאי. באופן טבעי, ערכה של קרקע חקלאית נמוך משוויה של קרקע מופשרת לבניה ואף משוויה של קרקע חקלאית שמיועדת לשינוי ייעוד.

בדיקת סוג המקרקעין הנרכש – תכנית המתאר הארצית המשולבת לבניה, פיתוח ושימור (תמ”א 35) קובעת את אזורי התכנון בכל שטחי ישראל. על מנת לאפשר הבחנה בין שטחים המאפשרים פיתוח לבין שטחים שיש רצון לשמרם, מחלקת התמ”א את שטחי המדינה לאזורים בעלי “מרקם” מוגדר. במקרה שמדובר במקרקעין המסומנים כמיועדים לפיתוח עירוני, הם אלו אשר עתידים להיות המקרקעין שיופשרו ראשונים באזור הרלוונטי ולכן, מדובר בהשקעה בעלת סיכון נמוך יחסית. מקרקעין שייעודם הוא חקלאי, עתודת קרקע ושטחי נוף פתוח יופשרו רק במקרה של שינוי התכנית, והשקעה בהם היא למעשה הימור מסוכן.
על כן, בראשית הדרך ואולי הבדיקה החשובה מכולן היא  התייחסות התוכניות השונות לשטחי המקרקעין המבוקשים. יש לבחון האם ייעודו של המקרקעין הינו לפיתוח עירוני, האם הוגשה תוכנית להפשרת המקרקעין ומהו הסטטוס של התוכנית ככל שאכן הוגשה. בדיקה זו ניתן לערוך בקלות באתר של מנהל התכנון – מבא”ת.

בדיקת התכניות המאושרות להפשרת הקרקע – לעתים כל שיש בשלב מסוים הוא אישורה של הועדה המקומית לתכנון ובנייה, ויש לזכור שכדי להשלים את תהליך ההפשרה יש גם לקבל את אישורה של הועדה המחוזית. אישור עקרוני של הועדה המקומית לבדו איננו מספיק ובשלב זה הפשרת הקרקע איננה מובטחת.

שומה ערוכה ומעודכנת לפי תקן  22 בהתאם לחוק –  החל משנת 2014 מחויבים משווקי קרקעות לצרף להצעתם שומה ערוכה על פי תקן שמאי 22 ובה נדרשים לכלול את הערכת שווי הקרקע בעת שיווקה, את ייעודה ואת תוצאות הבדיקה באשר להיתכנות הליך הפשרת הקרקע. על תוצאות הבדיקה לכלול את השלבים שיש לעבור כדי להפשיר את הקרקע, וכן הערכת הזמנים בקשר להימשכותו של תהליך זה. בנוסף, על השומה לכלול את התשלומים השונים ואת המסים השונים שבהם צפוי לשאת הרוכש (טיפ – הרוכש אינו אמור לשאת בעלות עריכת שומה זו).

מחיר העסקה ומשך הזמן להפשרת המקרקעין – אינדיקציות טובות לכדאיות ההשקעה. ככל שמחיר המקרקעין נמוך יותר, כך הסיכוי שיופשר בעתיד הקרוב נמוך יותר. אולם, כמשקיע ואף כרוכש, המעוניין לקבל דירה על גבי אותם מקרקעין בסופו של תהליך, יש לדעת ליטול סיכון מחושב זאת, על מנת לשאת רווחים מההשקעה ובתוך כך לבחון, בהתאם לכלל הבדיקות המפורטות במאמר זה, מה הסיכוי להפשרת ולהשבחת המקרקעין.

בדיקה פיזית של המקרקעין – זוהי בדיקה חשובה שאין לוותר עליה. בבדיקה בלתי אמצעית ניתן להבחין במכשולים אשר עלולים להכשיל את הפשרת הקרקע (מרחק המקרקעין מיישוב כלשהו, הימצאותם של שמורת טבע או נחל בסמוך למקרקעין, מפעל מזהם, בסיס צבאי ועוד). חלק מהמכשולים הללו ייתכן שיהיו מפורטים בתכנית המתאר המקומית כמטלות למימוש התוכנית, אך לעיתים לא מצביעה התכנית על כל ההגבלות הקיימות בשטח ועלולות להשפיע על תהליך של שינוי ייעוד של מקרקעין.

בדיקת זהות בעלי המקרקעין – קרקע חקלאית יכולה להיות בבעלות פרטית ובבעלות מנהל מקרקעי ישראל. כאשר רוכשים קרקע ממנהל מקרקעי ישראל, ייתכן שבהסכם הרכישה/חכירה יוכנס סעיף שבו יקבע, שבמקרה של הפשרת הקרקע, תוחזר הבעלות למנהל או לחילופין יהיה על החוכר לשלם את דמי השבחת הקרקע למנהל- סכומים לא מבוטלים אשר יכולים לפגוע בכדאיות העסקה. כאשר מדובר בקרקע פרטית, יש לבדוק שהיא איננה כפופה לעיקולים ושעבודים ואילו בטחונות ניתנים ברכישת הקרקע (לדוגמא הערת אזהרה).

עניין נוסף שיש לבדוק – מי הוא מוכר הקרקע? במקרים רבים, משווקי הקרקעות “אוחזים” בקרקע מכוח הסכם אופציה עם בעל המקרקעין, עניין אשר חובה בתוכו סכנות רבות שמא לא יעמוד המשווק ביעדי המכירה, שאז בעלי המקרקעין זכאים להשיב לעצמם את הקרקע.

בחינת יחסי השותפות של הרוכשים – לעיתים קרובות המשקיעים פונים אל חברות המשווקות קרקעות ואז, מספר משקיעים רוכשים קרקע גדולה כשותפים. במצב זה, על כל משקיע לבחון האם ישנו הסכם שיתוף המגדיר את מערכת היחסים בין השותפים במקרקעין, כיצד תבוא לידי ביטוי השותפות לאחר שהקרקע תופשר האם ישנן הגבלות על מכירה או התחייבות הצדדים לקדם הליכי בניה ושאלות נוספות רבות.

אם הקרקע המשווקת מנוהלת על ידי גוף שיודע להוביל את הקבוצה בסופו של יום, לתוכנית מפורטת ומאושרת לבניה

הגוף המשווק – שאלה חשובה נוספת שלא מקבלת לרוב תשובה ברורה – מיהו הגוף שמוביל את שינוי הייעוד של הקרקע. לרוב, חברות השיווק משווקת את הקרקע ואז “שולחים” את הרוכשים /משקיעים לדרכם לאחר שמבצעים את העסקה, כאשר אין גוף אשר מוביל את שינוי הייעוד ו/או את ההשבחה של המקרקעין. על כן, יש לבחון באם הקרקע המשווקת מנוהלת על ידי גוף שיודע להוביל את הקבוצה בסופו של יום, לתוכנית מפורטת ומאושרת לבניה ואף למסירת המפתח לדירה החדשה.

הפקעה ושטחי ציבור – כאשר המדינה מבצעת תכנון עירוני, המדינה מוסמכת להפקיע שטחים פרטיים לצורכי ציבור. יש לשים לב כי ההפקעה יכולה להיות חלקית, אך עשויה להיות גם מלאה. הפיצוי שאותו מקבל הבעלים בגין ההפקעה הוא בגובה רכישת הקרקע בלבד, בייעודה המקורי, כלומר חקלאי. על כן, המשקיע צריך לבחון האם היחידות המשווקות הינן בהתאם לצפיפות ולשטחי המגורים נטו, המוצעים בקרקע בהתאם לתוכנית.

עלויות שונות במימון הרכישה ומימוש הזכות – חשוב לזכור, כי לאורך הדרך יהיה על המשקיע לשאת בתשלומים נוספים כמו מס רכישה, היטלים שונים, תשלומים למשווק, יועצים, עורכי דין ועוד. על כן, יש להיערך בהתאם לאותן הוצאות, אשר אינן כלולות במחיר הרכישה.

מימון הרכישה – השקעה מסוג זה היא השקעה שמוגדרת כהשקעה לטווח בינוני-ארוך, ולכן החזר המימון שלה (במקרה של הלוואה למשל), עלול לקחת זמן ממושך, שכן הקרקע אינה מניבה הכנסה שוטפת.  יודגש כי במרבית המקרים, כלל לא ניתן לקבל מימון לרכישת הקרקע.

אם כן, ברור כי השקעה בקרקע חקלאית שמיועדת להפשרה טומנת בחובה סיכון לא מבוטל. ואולם, אם מבצעים את כל הבדיקות הנדרשות לפני ביצוע ההשקעה וכן לוקחים בחשבון את כל המשתנים והעלויות הרלוונטיות, ההשקעה יכולה להתגלות בסופו של דבר כמכרה זהב של ממש.

למשרדנו יש את המומחיות הנדרשת בכל הנוגע לליווי עסקאות מעין אלו וכן את הידע הנדרש להניע תהליך של הפשרת קרקעות. אנו נשמח להעניק לך את הליווי המקצועי ולדאוג לכך שהאינטרסים שלך כמשקיע או כבעל קרקע לא ייפגעו.

סגירת תפריט

צור קשר

השאירו פרטים ונחזור בהקדם!